Les différents types de baux pour une location meublée
Vous êtes propriétaire d’un appartement et vous souhaitez le louer en meublé.
Savez-vous qu’il existe plusieurs types de contrats de location ?
La location meublée en tant que résidence principale
La location meublée en tant que résidence secondaire
Le bail mobilité
Ces contrats peuvent être différents selon la durée, le type de locataires et le motif de la location. Nous allons vous aider à les distinguer.
1 – Spécificités du bail de résidence principale pour une location meublée
Pour bénéficier d’un bail résidence principale, le locataire doit pouvoir justifier que le bien sera son unique résidence principale. Une personne ne peut avoir qu’une seule résidence principale. Si par ailleurs elle loue un autre bien, elle devra le considérer comme une résidence secondaire.
La loi donne cette définition de la résidence principale : « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »
Le bail de résidence principale est un contrat de 12 mois tacitement renouvelable. Cependant, pour les étudiants, la durée du contrat est réduite à 9 mois.
Le contrat pourra être résilié par le locataire sous réserve d’un préavis d’un mois minimum. Il pourra être résilié par le bailleur s’il en informe le locataire au moins 3 mois avant la date anniversaire du contrat. (hors bail étudiant)
Le loyer peut être fixé librement par le propriétaire tant qu’il respecte la loi sur l’encadrement des loyers si elle est applicable.
Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer peut être demandé par le bailleur.
2 – Spécificités du bail de résidence secondaire (ou bail Code civil) pour une location meublée
Le bail de résidence secondaire est destiné aux locataires disposant déjà d’une résidence principale. Une personne peut occuper plusieurs résidences secondaires.
Sa durée peut être fixée librement tout comme le montant de
son loyer.
Il n’y a aucune reconduction tacite.
C’est un bail contractuellement plus souple pour le locataire et pour le bailleur, car il est régi uniquement par le Code civil.
Le bail code civil est régulièrement utilisé par les entreprises qui désirent loger leurs salariés occasionnellement pour une durée plus ou moins longue.
France Ermitage travaille avec de nombreuses agences de relocation et mets à disposition des biens meublés à une clientèle de professionnels de confiances.
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3 – Spécificités du bail mobilité pour une location meublée
Le bail mobilité est un nouveau contrat, apparu en novembre 2018 avec la loi ELAN.
Il est destiné, par définition, aux personnes en mobilité afin de leur faciliter l’accès au logement.
Il peut donc s’agir d’étudiants, de stagiaire, de salariés en mission, en formation professionnelle ou en service civique par exemple.
La durée du bail est comprise en 1 et 10 mois, son loyer peut être fixé librement, mais il doit respecter l’encadrement des loyers si nécessaire.
Si le locataire souhaite résilier son contrat, il doit donner un préavis d’au moins un mois.
Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé au locataire. Le propriétaire bénéficie cependant du dispositif VISALE lui permettant d’être couvert en cas d’impayés ou de dégradations.
À noter : il n’est pas nécessaire de procéder à un enregistrement légal auprès de la mairie pour un appartement meublé loué en contrat mobilité.
Ce bail permet donc de rester souper et de louer son bien quelques mois sans avoir à entrer dans de longues procédures administratives.
4 – Les avantages de la location meublée par rapport à la location vide
Durées de contrat plus courtes
Dépôt de garantie plus important pour le bailleur
Plus grande souplesse pour la résiliation du contrat
Aucun droit de préemption du locataire en cas de vente du bien
Loyer est plus important que le vide (20% à 30%)
Loyers soumis à l’IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ainsi la fiscalité sera plus légère, et la rentabilité plus importante !
France Ermitage, spécialiste de la gestion locative à Paris,
peut vous conseiller sur la stratégie à adopter pour rentabiliser au mieux votre bien.
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