La question de l’encadrement des loyers

La gestion immobilière à Paris a connu beaucoup de réformes ces dernières années. Leurs buts : limiter la hausse des prix à la location et diminuer de force ceux qui sont trop élevés. C’est le principe de l’encadrement des loyers.

La loi ELAN (pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a réintroduit, depuis juillet 2019, l’encadrement des loyers initié par la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) votée en 2014.

Quelle différence entre ces 2 dernières ? Paris n’est plus la seule ville concernée.

L’encadrement des loyers va s’appliquer dans les communes qui le souhaitent, à condition de remplir certains critères.

Paris est la première ville à avoir appliqué cette loi sur la gestion immobilière locative. La capitale l’a remise en place sur tout son territoire, à partir du 1er juillet 2019. Un arrêté en date du 28 mai 2019 a fixé les loyers à ne pas dépasser par quartier, selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l’immeuble.

Quels sont les impacts de l’encadrement des loyers sur la gestion immobilière ?

Contrairement au dispositif de la loi ALUR de 2014, qui prévoyait l’application de l’encadrement des loyers à toute l’agglomération parisienne, la loi ELAN permet au contraire de distinguer 14 secteurs et 80 quartiers de Paris afin d’adapter au mieux cet encadrement. De plus, cette mesure a une durée limitée : si elle est décidée pour un secteur, c’est pour une durée 5 ans.

Le loyer demandé par le bailleur ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Entre 2 locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL). Seules exceptions : un loyer initial sous-évalué ou la réalisation de travaux d’amélioration dans l’habitat. Dans ces 2 cas, le bailleur peut appliquer une augmentation supérieure à l’IRL, mais uniquement dans la limite du loyer majoré.

Quels types de logements sont concernés par l'encadrement des loyers à Paris ?

Les logements loués vides ou meublés, en tant que résidence principale du locataire, sont soumis à l’encadrement des loyers.

Il est applicable pour les premières locations ou pour les locations renouvelées à compter du 1er juillet 2019.

Ainsi, les baux suivants sont touchés :

• Le bail de location vide de 3 ans
• Le bail de location meublée d’1 an
• Le bail pour location meublée de 9 mois (étudiants)
• Le bail mobilité réservé à certaines personnes (formation professionnelle, stage, contrat d’apprentissage, études supérieures, mission temporaire, mutation professionnelle, service civique, mission temporaire, etc.)

Les suivants ne le sont pas :

• Les baux code civil qui seront infiniment plus souples si vous souhaitez louer votre bien à une entreprise
• Les baux actuellement en cours et ceux qui seront tacitement reconduits.
• Les baux pour la location d’une place de parking ou d’une cave.

Gestion immobilière à Paris : comment calculer le loyer mensuel encadré ?

Le loyer mensuel à appliquer, ce calcul en multipliant le montant du loyer de référence majoré hors charges (indiqué par m², par mois), par le nombre de m² habitables du logement.

Pour un logement meublé de 40 m² composé de 2 pièces, construit avant 1946 et situé dans le quartier du musée d’Orsay à Paris, le loyer de référence majoré est de 37,8 €/m². Ainsi, le loyer du logement peut être fixé dans la limite de 40 x 37,80 € = 1512 € hors charges.

Si ce même logement est loué en non-meublé, le loyer doit alors être fixé dans la limite du loyer de référence majoré de 33,50 €/m²/mois, soit un loyer mensuel de 1340 € hors charges.

Attention : Le calcul s’applique uniquement au loyer, toujours pris hors charges. Les charges s’ajoutent donc au loyer.

Encadrement des loyers : quel impact pour le bailleur ?

Une fois ce calcul effectué, il reste une possibilité de compléter le loyer dans le cas où le logement comporte des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui, comparativement aux logements de même type situés dans la même zone géographique, justifient un dépassement du loyer de référence majoré applicable au logement. On appelle cela le « complément de loyer ». Cependant, il n’existe pas de liste établie des caractéristiques justifiant l’ajout d’un complément de loyer. Il est donc nécessaire de faire preuve de bon sens dans le choix des motifs justifiants un complément de loyer.

Quelques exemples :

• Une terrasse est une caractéristique exceptionnelle. Un grand balcon ne l’est pas forcément.
• Une hauteur sous plafond supérieur à 3,3 m est une caractéristique exceptionnelle. Une hauteur sous plafond de 3 m ne l’est pas toujours.
• Un parking est une caractéristique exceptionnelle. Une cave ne l’est pas.
• Une vue exceptionnelle depuis l’appartement est une caractéristique exceptionnelle
• Les équipements haut de gamme (domotique, spa, etc.) sont considérés comme des caractéristiques exceptionnelles
• Il faut noter que l’élément justifiant du complément de loyer exceptionnel ne peut être répercuté, par ailleurs, dans le loyer ou dans les charges.

Il est donc impossible de justifier d’un complément de loyer si le locataire bénéficie d’une salle de sport dans la copropriété dont les dépenses d’entretien sont déjà comprises dans la provision pour charges.

Encadrement des loyers : un complément de loyer grâce à la gestion de votre bien

La loi ALUR peut paraître contraignante pour les bailleurs, du fait du pouvoir de contestation du loyer dont dispose le locataire pendant 3 ans. Le rapport de force est alors inversé.

En confiant votre mandat de gestion locative à France Ermitage, vous garantissez la rentabilité de votre bien, et ce, malgré la loi ALUR.

Les experts de France Ermitage connaissent parfaitement toutes les modalités de la loi et veillent ainsi à une révision régulière des loyers de vos biens immobiliers.

En vous accompagnant dans la mise en valeur de vos biens (entretien, travaux, rénovation), nous pouvons faire en sorte que votre loyer de référence majoré soit augmenté au fil du temps.

En choisissant France Ermitage, vous êtes assuré du respect des conditions de location pour le locataire et de l’optimisation des revenus locatifs que vous percevrez.