Diagnostics immobiliers à Paris : ce qu’il faut savoir avant de vendre
Importance des diagnostics immobiliers pour une vente réussie
Vous êtes propriétaire et souhaitez vendre votre bien immobilier à Paris ou en région parisienne?
Il est essentiel de connaître les diagnostics obligatoires pour la vente. En tant que vendeur, vous avez l’obligation d’informer l’acheteur sur tous les éléments susceptibles d’influencer sa décision, notamment l’état sanitaire et environnemental du logement. Ces diagnostics, exigés par la loi, sont indispensables pour toute transaction immobilière. Les négliger ou fournir des informations erronées peut entraîner des sanctions juridiques et financières.
Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente, leur rôle crucial et comment France Ermitage peut vous accompagner pour garantir une transaction en toute confiance.
Diagnostics et documents obligatoires pour la vente d’un appartement
Lors de la vente d’un appartement, le vendeur est tenu de fournir plusieurs diagnostics et documents obligatoires. Ces éléments sont regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doit être remis à l’acheteur au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte authentique de vente.
Les diagnostics obligatoires :
1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la performance énergétique et l’impact climatique d’un logement. Il informe le futur acquéreur sur les coûts énergétiques estimés et propose des recommandations pour améliorer l’efficacité énergétique du bien.
À noter : les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 expireront le 31 décembre 2024. En revanche, ceux effectués après le 1ᵉʳ juillet 2021 restent valables pendant 10 ans.
2. Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
Requis pour les biens construits avant 1949, ce document détecte la présence de plomb dans les peintures.
3. État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
Obligatoire pour les logements bâtis avant juillet 1997, il identifie les éventuels matériaux contenant de l’amiante.
4. État des installations intérieures d’électricité et de gaz
Si les installations électriques ou de gaz ont plus de 15 ans, un contrôle est nécessaire pour évaluer leur conformité et leur sécurité.
5. État de l’installation d’assainissement non collectif
Concernant les logements non reliés au réseau public de collecte des eaux usées.
6. État relatif à la présence de termites
Obligatoire dans les zones déclarées infestées ou à risque, ce diagnostic informe le futur acquéreur de la présence ou de l’absence d’insectes xylophages dans le bien.
7. État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
Informe l’acheteur sur les risques naturels, technologiques, miniers ou encore l’exposition au radon liés à la localisation du bien.
8. Diagnostic Bruit
Nécessaire si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des infrastructures aériennes.
9. Carnet d’Information du Logement (CIL)
Le CIL regroupe les informations sur un logement et ses travaux passés pour simplifier les améliorations énergétiques. Il concerne tous les types de logements, neufs ou anciens.
Informations à inclure dans la promesse ou l’acte de vente :
- Surface privative (loi Carrez), obligatoire pour les copropriétés
La surface exacte du lot de copropriété, incluant la partie privative et la quote-part des parties communes, doit être précisée. - Risque de mérule (champignon)
Si le bien se trouve dans une zone concernée par ce champignon, cette information doit figurer dans le contrat.
N.B. Où obtenir ces informations ?
Vous pouvez consulter les arrêtés relatifs aux zones à risque de termites ou de mérule en préfecture ou sur les sites des administrations locales.
Diagnostics et documents obligatoires pour la vente d’une Maison individuelle
Les diagnostics obligatoires :
Lors de la vente d’une maison individuelle, le vendeur doit fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) contenant les éléments suivants :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
- Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
- État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
- État des installations intérieures d’électricité et de gaz
- État de l’assainissement non collectif
- État relatif à la présence de termites
- État des risques (naturels, technologiques, etc.)
- Diagnostic Bruit
- Audit énergétique : Requis pour les logements classés F ou G au DPE.
- Carnet d’Information du Logement (CIL)
N.B. Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, tout propriétaire qui vend une maison individuelle ou un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G (également appelés « passoires thermiques« ) et dont il est l’unique propriétaire, doit fournir un audit énergétique au futur acquéreur.
Cet audit, qui complète le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), détaille les travaux recommandés pour améliorer la performance énergétique du bien. Il a pour objectif d’informer l’acheteur et de favoriser des logements plus durables.
Autres documents :
Indication du risque de mérule (champignon) : À préciser si le bien est situé dans une zone à risque, consultable en préfecture ou en ligne.
Les sanctions et implications en cas de manquement
L’absence de diagnostics obligatoires ou la présentation de rapports erronés peut entraîner de graves conséquences lors d’une vente immobilière. Sans ces documents, la transaction ne peut être validée, car l’acheteur n’a pas accès aux informations indispensables pour prendre une décision éclairée.
Si des informations incorrectes sont découvertes avant la conclusion de la vente, le vendeur a l’obligation d’en informer l’acheteur et de rectifier la situation à ses frais. En revanche, si la vente est finalisée et qu’il est prouvé que le vendeur a omis certains diagnostics ou transmis des informations erronées, sa responsabilité peut être engagée. Cela peut entraîner des sanctions juridiques et financières, et, dans certains cas, être reconnu comme un dol, une manœuvre frauduleuse réprimée par la loi.
Erreur de surface : L’acquéreur a acheté un appartement annoncé à 100 m², mais après vérification, il ne mesure que 94 m². Cette différence de 6 % dépasse le seuil toléré de 5 %. L’acheteur dispose d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour engager une action en diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Si l’erreur provient du diagnostiqueur, le vendeur peut se retourner contre lui pour obtenir réparation.
DPE erroné : Si un acheteur acquiert un appartement avec un DPE classé C, mais qu’une nouvelle évaluation après la vente le requalifie en E, il peut engager la responsabilité du diagnostiqueur pour obtenir des dommages et intérêts, notamment si des travaux d’amélioration énergétique sont nécessaires. Cependant, si le vendeur a communiqué de fausses informations ayant influencé le classement du DPE, sa responsabilité peut également être engagée.
Diagnostiqueur non certifié : Si un diagnostic est réalisé par un professionnel non certifié, le diagnostiqueur et le vendeur s’exposent chacun à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. De plus, en cas de litige ultérieur lié à un diagnostic erroné, leur responsabilité civile et pénale peut être engagée.
L’accompagnement de France Ermitage dans les diagnostics pour la vente de votre bien immobilier
France Ermitage travaille avec des diagnostiqueurs de confiance pour garantir la qualité et la conformité des diagnostics immobiliers avant la mise en vente. Nous vérifions minutieusement les documents fournis et les transmettons aux acheteurs potentiels avant et après les visites. En outre, nous prenons en charge le transfert des diagnostics au notaire pour la préparation du compromis de vente et de l’acte authentique, garantissant ainsi un processus de vente harmonieux, transparent et totalement sécurisé.
